Kaum haben institutionelle Immobilieninvestoren und Projektentwickler die strukturellen Folgen der Homeoffice-Welle nach der Pandemie verdaut, zeichnet sich an den gewerblichen Immobilienmärkten die nächste fundamentale Verschiebung ab. Eine aktuelle empirische Untersuchung von Raiffeisen Schweiz unter der Leitung von Chefökonom Fredy Hasenmaile warnt davor, dass der Einzug Künstlicher Intelligenz in den Arbeitsalltag die Flächenbedarfe von Unternehmen drastisch reduzieren könnte. Die am 3. September 2026 vorgestellte Quartalsstudie «Immobilien Schweiz Q3 2026» sieht in der Technologie nicht bloß ein Werkzeug zur Produktivitätssteigerung, sondern eine ernste Belastungsprobe für Eigentümer gewerblicher Liegenschaften.
Im Rahmen der Analyse untersuchte das Ökonomenteam rund 600 Berufsgruppen auf ihr Automatisierungspotenzial durch moderne generative und analytische Algorithmen. Das zentrale Ergebnis fällt bemerkenswert deutlich aus: Rund zwei Drittel, konkret etwa 66 Prozent aller Schweizer Büroangestellten, gehen Tätigkeiten nach, die in erheblichem Umfang von KI-Systemen übernommen oder zumindest stark gestrafft werden können. Während administrative Routineaufgaben schon seit Jahren digitalisiert werden, erreicht die aktuelle Automatisierungswelle nun auch anspruchsvollere Tätigkeiten in Analyse, Recht, Marketing und Finanzdienstleistungen.
Um die konkreten Auswirkungen auf den Schweizer Büroimmobilienmarkt abzubilden, modellierten die Ökonomen fünf unterschiedliche Zukunftsszenarien für die kommenden fünf Jahre. Bereits im Basisszenario gehen die Experten davon aus, dass die Nachfrage nach Büroflächen bundesweit um 1,6 bis 7,9 Prozent zurückgehen wird. Sollte die technologische Adoption noch rascher verlaufen und ein tiefgreifender Automatisierungsschock eintreten, könnte der Flächenbedarf laut der Studie sogar um bis zu 22 Prozent einbrechen. Ein solcher Nachfrageausfall würde die Leerstandsquoten in vielen Segmenten auf Rekordniveaus treiben.
Regional verteilt sich das Risiko keineswegs gleichförmig über die Eidgenossenschaft, sondern konzentriert sich auf die finanz- und dienstleistungsintensiven Zentren. Insbesondere Großstädte und dynamische Wirtschaftsknotenpunkte wie Zürich, Genf und Zug weisen eine überdurchschnittlich hohe Dichte an exponierten Wissensarbeitern auf. In diesen Metropolen, in denen die Mietpreise pro Quadratmeter traditionell Spitzenwerte erzielen, droht eine schleichende Reduktion von Arbeitsplätzen oder eine deutliche Verdichtung von Bürokonzepten die Renditen institutioneller Anleger empfindlich zu schmälern.
Für institutionelle Bestandshalter, Pensionskassen und Fondsgesellschaften formulieren die Studienautoren daher dringenden Handlungsbedarf. Fredy Hasenmaile empfiehlt den Eigentümern, sich von starren, langfristigen Flächenkonzepten zu verabschieden und stattdessen flexible Mietflächen sowie Umnutzungsszenarien aktiv voranzutreiben. Ob der Umbau von Bürokomplexen zu Wohnraum, flexiblen Coworking-Einheiten oder hybriden Gesundheits- und Bildungszentren gelingt, entscheidet künftig maßgeblich darüber, ob gravierende Wertberichtigungen in den Beleihungs- und Ertragswertgutachten abgewendet werden können.