Auf der Herbst-Generalversammlung des europäischen Sachverständigenverbands TEGOVA in Wien haben die Delegierten ein umfassendes Grundsatz-Positionspapier zum Einsatz künstlicher Intelligenz in der Immobilienwertermittlung beschlossen. Die Organisation vertritt rund 70.000 Gutachterinnen und Gutachter in 42 Ländern und erarbeitete die Leitlinie in enger Zusammenarbeit mit dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft. Das Dokument markiert einen wegweisenden Schritt für die Branche, da es erstmals einheitliche Leitplanken für den praktischen Umgang mit generativen Modellen und automatisierten Bewertungsverfahren festschreibt.
Ein Kernpunkt des neuen Regelwerks ist die eindeutige rechtliche Einordnung der Sachverständigen im Rahmen des europäischen KI-Gesetzes, dem EU AI Act. Gutachter werden demnach unmissverständlich als sogenannte Deployer beziehungsweise Betreiber definiert. Daraus folgt, dass die fachliche, standesrechtliche und zivilrechtliche Haftung für Gutachten ausnahmslos beim Menschen verbleibt. Eine Auslagerung von Verantwortung auf Softwareanbieter oder algorithmische Systeme ist damit juristisch ausgeschlossen.
Dass klare Vorgaben dringend erforderlich sind, belegen die Ergebnisse einer begleitenden Erhebung, die TEGOVA unter den Mitgliedsverbänden durchgeführt hat. Demnach setzen bereits rund 50 Prozent der europäischen Immobilienbewerter regelmäßig KI-Anwendungen in ihrer beruflichen Praxis ein, wobei 16 Prozent der Befragten sogar von einer täglichen Nutzung berichten. Auffällig ist dabei die Dominanz frei zugänglicher Standardanwendungen: Etwa 96 Prozent der Anwender greifen auf allgemeine Chatbots wie ChatGPT zurück, anstatt auf geprüfte, domänenspezifische Branchensoftware zu vertrauen.
Gleichzeitig offenbarte die Untersuchung ein gravierendes Transparenzdefizit im Berufsstand. Nahezu die Hälfte der Sachverständigen, die digitale Werkzeuge einsetzen, weist dies in den fertigen Gutachten bislang nicht transparent gegenüber Auftraggebern oder Aufsichtsbehörden aus. Der Verband warnt eindringlich vor dieser Praxis, da verdeckte Berechnungen das Vertrauen in die Bewertungsgrundlagen untergraben und bei Fehlern zu gravierenden Regressansprüchen führen können.
Die Notwendigkeit menschlicher Kontrollinstanzen untermauerte Professor Sven Bienert von der IREBS International Real Estate Business School während der Fachtagung mit aktuellen Benchmark-Zahlen. Große Sprachmodelle halluzinieren in etwa 10 Prozent der Bewertungsfälle Fakten oder Kennzahlen, was insbesondere in illiquiden Teilmärkten mit geringer Datenbasis häufig vorkommt. Zudem zeigen automatisierte Bewertungsmodelle, sogenannte AVMs, signifikante Streuungen und lagen bisher nur in rund der Hälfte aller Fälle innerhalb einer Toleranz von plus/minus 10 Prozent im Vergleich zu zertifizierten Gutachtern.
Für die Immobilienwirtschaft bedeutet die neue Positionierung eine Absage an die vollständige Automatisierung gutachterlicher Urteile. Zwar begrüßen die Verbände den Effizienzgewinn durch Vorfilterung und Textverarbeitung, verpflichten ihre Mitglieder jedoch zu lückenloser Dokumentation und methodischer Plausibilisierung aller algorithmisch generierten Kennwerte.